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天天观察：为啥越来越多的人开始搬离高层？知情人：原因很现实，不得不早做打算呀...

来源：建筑师杂志
时间：2023-06-03 14:26:29

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(相关资料图)

近期，我看了许多房地产业资深专家提出一个主流观点，说未来高层住宅将会面临一定的挑战（尤其是三、四线城市及大城市非核心区的高层住宅）。他们认为，这些房产在二十年后都有可能沦为“贫民窟”。

网友@麦迪洛洛表示自己买房贷款20年，首付是爸爸妈妈和自己上了10年的班才攒够的，房子是那种超高层43层的，如果这种房子未来不值钱或者沦为“贫民窟”，那真是接受不了，毕竟全家血汗钱买的。那么高层住宅到底有没有未来呢？

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如何避免成为“韭菜”?一定要了解政策

@圈小蒙：在一线城市工作5年后，在老家小城买了一套102㎡高层住宅，因为平时在外地工作，房子一直空着，如今很多城市房价都在往下走，这套房子现在想卖都有点难，接盘的人少了，超级后悔呀.....

如果你不想成为大韭菜，就一定要了解国家出台的政策。例如，住建部公布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，其中明确规定：

1、对于人口超过300万的城市，将严格限制新建高度超过250米的超高层建筑，并禁止新建高度超过500米的建筑；

2、对于人口不足300万的城市，将严格控制新建高度超过150米的超高层建筑，并禁止新建高度超过250米的建筑。这些政策对于个人投资者来说，无疑是至关重要的信息。

此外，住房和城乡建设部还公布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，针对县城新建住宅做出了具体规定。根据意见，新建住宅的主体建筑以6层为宜，超过75%的住宅不得超过6层，最高建筑限制为18层，这一规定在根本上遏制了县城高层住宅的建造。

这说明什么问题呢？中国楼市房产趋于饱和，人口流动的趋势主要是从三四线城市流向一二线大城市，这一趋势是不可逆转的。

因此，如果你手上有小城市的高层偏远住宅，一定要保持警惕，因为国家已经发出了一系列信号，表明这种投资可能存在风险。

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越高的住宅安全隐患越发明显

@杜拉：一线城市住在房龄超过30年的房子里，小区比较混乱，群租的也比较多，去年夏天一家住户电动车充电着火，也庆幸不是半夜，及时疏散人群扑灭大火，想想都后怕，如果半夜着火，我家住在30层，想逃生都困难。

随着房子建得越高，安全风险也呈指数级上升，自然灾害和人为灾害更是让高层住户倍感烦恼。特别是在发生火灾时，高层住宅往往面临着难以疏散和逃生的困境，同时扑救的难度也十分巨大。

不知道大家还记不记得2017年的报道，发生在伦敦的一场大火，震惊了全世界。火势从4层迅速蔓延至24层，仅用了15分钟时间，最终整栋大楼化作一片废墟。

高层火灾的扑救难度极大，楼层结构复杂，人员密集，消防设备往往难以覆盖15楼以上的区域。因此，如果你居住在30层以上的高层建筑，万一发生火灾，仅靠消防人员的救援恐怕不现实。此时，保持冷静并自救可能是唯一的生存出路。

根据最新统计数据显示，过去10年内，全国已经发生了超过3万起高层建筑火灾，直接及间接造成了大量财产损失。

虽然我们常常认为高层建筑面临的风险仅限于火灾、地震、停电等极端事件，但实际上，高层住宅还面临着一项更加深刻的、无法解决的难题，那就是建筑老化和寿命问题。

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高层住宅老化舒适度差，解决难度大

很多人认为住高楼层的房子更加高大上、更有面子，而开发商也为了追求利润不断地将楼房建得越来越高。

然而，这些光鲜亮丽的高层住宅在未来却可能被嫌弃、被抛弃，最终沦为贫民窟。为什么这么说呢？在房屋居住10年-15年以后，各种问题就会开始不断地暴露出来。比如：

1、电梯老化已成为一个不容忽视的问题即使是经过良好维护，电梯的寿命也只有15至20年。因此，电梯更换的问题不可回避。比如像网友@录玉玉：我家住在一个比较大的小区，电梯有近60部，房子快25年了，电梯真是很破了，经常无故失灵，要不是门关不上，要不就是半途卡着不动，不仅给生活造成不便，出现问题又很担心。大家都清楚电梯是真不行了，但是换电梯又是一笔不小的数目，物业也不肯给换。

一部电梯的价格可能高达数十万，而如何分摊这笔费用则成为了一个备受关注的话题。关于电梯更换费用的分摊，透明公正的分配方式是必不可少的，高楼层人多意见很难统一的。

2、管线管道老化问题已逐渐成为居民关注的焦点内部管线管道的寿命通常只有30-50年，而且有些设施已经无法维修，只能更换。但更换管线管道并不容易，不仅施工难度大，成本也十分高昂。此外，许多物业维修基金根本不足，导致很多80年代的老房子的维修状况堪忧，居民的投诉也屡见不鲜。因此，如何解决管线管道老化问题，成为当前亟待解决的难题。

3、难贷款，难脱手未来20年内，老式高层房产将面临着不仅是老化问题，而且成为难以出售的“烫手山芋”，因为它们的价值将不断下滑。即便有意向买家，银行贷款也将非常难。

4、拆迁成本高，没有未来

目前来看，北京、上海以及全国各地的棚户区改造项目主要采用拆平房区的方式，而小规模的高层建筑则有“棚改”机会。相比之下，拆除高楼的比例非常小。这是因为拆除低矮房屋可以重建更高楼层，从而增加更多的住房和商业用途，政府和开发商也会因此获得更多的利润。

但是现在盖的大厦已经高耸入云，容积率也达到了极高的水平，这意味着再进行拆迁重建就没有太多增值空间可言，谁愿意干没有利润的买卖呢？大城市尚且如此，小城市可想而知。

可以预计的是如果这些老旧的高层住宅无法通过拆迁来改善居住条件，那么这些业主们将会面临更加恶劣的居住环境，高层住宅的价值也将会大幅贬值。

条件好的业主们可以另外购置房产，只有那些中底层收入的人们才会居住在这些老旧高层住宅里。随着时间的推移，这些区域也将逐渐演变成“贫民窟”，很难再次改变。

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未来，普通人如何买房呢？

作为普通人，我们应该时刻保持警醒，尤其在置业方面更需要谨慎。如果手头还有三四线县城的高层房产，那么最好不要拖延时间，及早考虑进行置换。

因为当前房地产市场政策变化频繁，未来走势难以预测，错失良机可能会让我们付出更大的代价。所以，要提前做好规划，避免不必要的风险和损失。

如果你已经购买了一线或二线城市的房产，那么除了满足当下居住需求，也要考虑将来的置换问题。每到5-10年的时间可以让你的房产滚动起来，从小的房子换成大的，从老旧的房子换成新的，从高楼层的房子换成低楼层的房子。这样一来，不仅可以提升你的居住体验，还可以增加资产的价值，实现房产升值。

手上持有非核心区域或在三四线县城拥有多套房的朋友们，看了是不是有些慌张呢？